如何理解小區(qū)車位及立體車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬

　　隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，車主數(shù)量急劇增加，停車問(wèn)題日益突出。居住區(qū)車庫(kù)和停車位的稀缺性、使用價(jià)值和商業(yè)價(jià)值日益顯現(xiàn)，導(dǎo)致所有權(quán)歸屬備受關(guān)注。同時(shí)立體停車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也受到了眾人關(guān)注。新出臺(tái)的《物權(quán)法》第74條首次對(duì)車庫(kù)、停車位的歸屬進(jìn)行了界定，將從一定程度上起到定紛止?fàn)幍淖饔谩?

　　從該規(guī)定我們可以了解到，首先，法律不禁止開(kāi)發(fā)商將所有車庫(kù)停車位轉(zhuǎn)讓給非住宅業(yè)主。二是車主擁有車庫(kù)和停車位的優(yōu)先權(quán)，但不能簡(jiǎn)單地理解為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和優(yōu)先權(quán)，而是更為嚴(yán)格的權(quán)利。三是法律沒(méi)有規(guī)定發(fā)展商要留住業(yè)主保留多久的優(yōu)先權(quán)，保留所有停車位的優(yōu)先權(quán)，或保留一定比例的優(yōu)先權(quán)。有法律起草者將認(rèn)為，該條款中的“首先滿足”是時(shí)間優(yōu)先權(quán)和預(yù)售權(quán)保留，發(fā)展商可以在保持車庫(kù)停車空間“合理期限”后將其出售給非業(yè)主。如何操作這篇文章需要國(guó)家相關(guān)立法和司法機(jī)關(guān)的進(jìn)一步解釋。

　　這一規(guī)定的出臺(tái)，引發(fā)了一些地方開(kāi)發(fā)商出售地下車庫(kù)的熱潮。一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，在實(shí)施物業(yè)法后，如果車庫(kù)與業(yè)主在車庫(kù)的銷售不一致，就會(huì)推定為共同擁有者，所以在新法律實(shí)施之前，我們應(yīng)該嘗試出售車庫(kù)。這種理解是對(duì)法律的誤讀。在《物權(quán)法(草案)》中，有一條規(guī)定：“車庫(kù)的所有權(quán)被假定為車庫(kù)主人的所有人”，但更終的法律放棄了這一觀點(diǎn)。法律并未明確當(dāng)事人未約定車庫(kù)歸屬時(shí)的處理方法，具體歸屬需國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定。